گروه طراحی و ساخت واحدهای صنعتی، کارخانه  محمدرضا سنگینیان

ضوابط ساخت و ساز واحد های صنعتی در شهرک های صنعتی و مناطق ویژه اقتصادی

آخرین ویرایش ضوابط ساخت و ساز واحد های صنعتی در شهرک ها ، نواحی صنعتی و مناطق ویژه اقتصادی در سال 98 ابلاغ گردیداست.این ضوابط از طریق              قابل دریافت است.
در ادامه ضوابط ساخت و ساز واحد های صنعتی با توضیحات ، طرح و اشکال مربوط بر گرفته از دستور العمل ها،شیوه نامه ها،دفترچه قرارداد و... به شیوه نگارشی روان نگاشته شده است.

سطح اشغال زمین:
سطح اشغال شامل مجموع سطوح ساختمان هاي توليدي، اداري، نگهباني، پست برق، پست گاز، انبار مسقف، مخازن هوایی یا زمینی ، پیش تصفیه ها و موارد مشابه می باشد.
حداكثر سطح اشتغال زمین:
-حداکثر سطح اشغال بنا در زمین های واقع در شهرک های صنعتی معمولاً بین 50 تا 60 درصد خواهد بود که با توجه به نوع کاربری تعیین خواهد گردید. در ضوابط موجود الزامی در خصوص حداکثر سطح اشغال زمین در نظر گرفته نشده است ،چنانچه حرائم آتش نشانی و حد اقل فضای سبز مورد نیاز تأمین گردد منعی در حد اکثر سطح اشغال زمین وجود ندارد.اگرچه محدودیت60 درصد سطح اشغال در گذشته اعمال می شد.
حداقل سطح اشغال زمین:
 _ حداقل سطح اشغال قطعات صنعتي در شهركها / نواحي صنعتي و مناطق ويژه اقتصادي تقاضا محور 40درصد و در سایر شهركها / نواحي صنعتي و مناطق ويژه اقتصادي 35 درصد منظور مي گردد.
 _ در صورت درخواست ایجاد پارکینگ توسط طرف قرارداد مساحت استاندارد پارکینگ مسقف برای هر سواری 15 متر مربع می باشد . قطعات تا 1000 متر مربع می توانند نسبت به تأمین 2 واحد پارکینگ و برای قطعات بیش از 1000 متر مربع به ازای هر 1000 متر مربع مازاد برآن یک واحد پارکینگ اضافه گردد .
زيربنا و تراكم ساختماني:
-تراکم ساختمانی تعیین شده شامل تمام ساختمان های صنعتی و اداری و نگهبانی و تأسیسات و تجهیزات خواهد بود.
-تراکم ساختمانی شامل فضاهای باز درون ساختمان های صنعتی و اداری می باشد و در محاسبه میزان و درصد تراکم باید مدنظر قرار گیرد.
- حداکثر زیربنای ساختمان نگهبانی 80 مترمربع و فقط در یک طبقه می باشد که در قطعات بالای 20000 مترمربع، زیربنای آن مطابق طرح مصوب تا 120 مترمربع ، مي تواند افزایش یابد.
 تبصره: در صورت صدور مجوز ورودی دیگر برای واحد صنعتی توسط معاونت فني شرکت استانی احداث ساختمان نگهبانی ديگر بلامانع می باشد.
_ متناسب با نوع تولید واحد، سطوح تجهیزات و تأسیسات خطوط تولید روباز (به استثنای پایپینگها)، انبار روباز و سایت روباز و تصفیه خانه های فاضلاب می تواند به عنوان بخشی از زيربناي همكف (جهت محاسبه سطح اشغال) لحاظ گردد.
ارتفاع و طبقات:
- ارتفاع ساختمان های تاسیسأت زیربنایی و روبنایی تابع ضوابط و استاندارد سازمان های مربوطه خواهد بود.
_حداکثر تعداد طبقات ساختمان اداری 3 طبقه (12 متر بدون احتساب خرپشته) می باشد.

طبقات و ارتفاع در ساختمان اداري​​​​​​​

_ ساختمان نگهبانی-سرایداری فقط در یک طبقه با حداکثر ارتفاع 3/5 + متر (بدون احتساب جان پناه) می باشد.
ساخت هرگونه پیش آمدگی(طره) از سمت معابر ممنوع می باشد.​​​​​​​

طبقات و ارتفاع در ساختمان نگهباني​​​​​​​

-مطابق با مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان( الزامات عمومی ساختمان)ارتفاع جان پناه در ساختمانهای با ارتفاع بالای 10.5 متر 110 سانتیمتر ودر ساختمانهای با ارتفاع کمتر از 10.5 متر 90 سانتیمتر در نظر گرفته می شود.
_ ارتفاع و طبقات ساختمانها، تأسيسات، دودكش و كليه مستحدثاتي كه ارتفاع آنها بالاتر از 20متر می باشد و در نزدیکی و مجاورت با فرودگاه، مراکز نظامی، انتظامي، امنیتی، تأسيسات داراي حريم و غیره واقع گردیده است ،علاوه بر رعايت كليه ضوابط و استانداردهاي صنعتي، مشمول رعايت ضوابط و مقررات ارگانهاي ذيربط مي گردند و طرف قرارداد ملزم به اخذ مجوز از ارگانهای مربوطه و رعايت كليه ضوابط و مقررات ابلاغي در طراحي، اجرا و بهره برداري می باشد.
پاركینگ:
- محل پارکینک باید در هر قطعه به نحوی تعیین شود که به هیچ وجه با فضای رفت و آمد پیاده و محل تولید تداخل نداشته باشد.
- محل پارکینگ اتومبیل های حمل کالا و مواد با اتومبیل های سواری و سرویس کارکنان باید به صورت مجزا طراحی شود.
- دسترسی پارکینگ به در اصلی باید به گونه ای باشد که کمترین فاصله را در قطعه طی کند.
- ایجاد تأسیسات ایمنی و روشنایی در محل پارکینگ ها الزامی می باشد.
_ همانطور که پیش تر گفته شد در صورت درخواست ایجاد پارکینگ توسط طرف قرارداد مساحت استاندارد پارکینگ مسقف برای هر سواری 15 متر مربع می باشد . قطعات تا 1000 متر مربع می توانند نسبت به تأمین 2 واحد پارکینگ و برای قطعات بیش از 1000 متر مربع به ازای هر 1000 متر مربع مازاد برآن یک واحد پارکینگ اضافه گردد .
مساحت فضای سبز واحد های صنعتي :
میزان سطح اشغال فضای سبز 10 درصد می باشد.وفق ماده 15 قانون هوای پاک ،فضای سبز بایستی مشجر وبا غرس درختان مناسب منطقه (با در نظر گرفتن صرفه جوئی در مصرف آب و سازگاری با اقلیم) صورت پذیرد.
​​​​​​​
حرایم:
_ در مورد زمین های صنعتی تا 1000 مترمربع حداقل حریم برهاي جانبي و پشت 3/5 متر از ساختمان هاي توليدي ، انبار مسقف و روباز، مخازن هوایی یا زمینی و پیش  تصفیه ها بوده و حداقل حریم بَرجلو با مستحدثات 3/5 متر می باشد.​​​​​​​

وضعيت حرايم در اراضي تا 1000 مترمربع با احداث ساختمان اداري در خارج از ساختمان توليد​​​​​​​

وضعيت حرايم در اراضي تا 1000 مترمربع با احداث ساختمان اداري در داخل ساختمان توليد​​​​​​​

_ در مورد زمینهای صنعتی بالای1000مترمربع حداقل حریم برهاي جانبي و پشت 5 متر از ساختمان هاي توليدي، انبار مسقف و روباز، مخازن هوایی یا زمینی وپیش تصفیه ها بوده و حداقل حریم بر جلو با مستحدثات 5 متر می باشد .​​​​​​​

وضعيت حرايم در اراضي بيش از 1000 مترمربع با احداث ساختمان اداري در خارج از ساختمان توليد​​​​​​​

وضعيت حرايم در اراضي بيش از 1000 مترمربع با احداث ساختمان اداري در داخل ساختمان توليد ​​​​​​​

_ ساختمان اداري با فاصله حداقل دو متر از بَرها احداث مي شود و رعايت حرايم از ساختمان هاي توليدي، انبار مسقف و روباز، مخازن هوایی یا زمینی و تصفیه خانه ها براي زمينهاي تا 1000 متر مربع 3/5  متر و بالاي 1000 متر مربع 5 متر الزامي مي باشد.
  تبصره: در صورت وجود پیش آمدگی در ساختمان اداري فاصله في ما بين سالن توليد ، انبار مسقف و روباز ، مخازن هوائی یا زمینی و تصفیه خانه ها تا پيش آمدگي ساختمان اداري مبناي محاسبه حريم مي باشد .(مشروط به اینکه ارتفاع پیش آمدگی تا کف تمام شده کمتر از 5/30 متر باشد).

-مطابق با ضمائم دفترچه قرارداد طرف قرارداد موظف است ساختمان ها وتأسیسات مربوط به کارگاه،کارخانه،انبار و یا ساختمان اداری خود را حداقل به فاصله 5 متر از اطرف محدوده زمین احداث نماید.در مورد زمین های به مساحت یک هزار متر مربع و کمتر از آن حریم مرقوم می تواند حداقل 3/5  متر منظور شود مشروط به اینکه حد اکثر ارتفاع ساختمان های داخل عرصه از 6 متر تجاوز نکند و در غیر این صورت حریم 5 متر باید رعایت شود.
_ساختمان نگهباني-سرایداری، پاركينگ و نيز فضاهايي از قبيل برق اضطراري و يا مشابه مي توانند فقط در قسمت جلوي قطعه زمين و بدون رعايت حرايم واقع گردند.رعایت فاصله مستحدثات مذكور از ساختمان هاي توليدي، انبار مسقف و روباز، مخازن هوایی یا زمینی و پیش تصفیه ها براي زمينهاي تا 1000 متر مربع 3/5  متر و بالاي 1000 متر مربع 5 متر الزامي مي باشد .
-حريم ساختمان نگهباني از برهاي جانبي 2 متر مي باشد.
تبصره1 : در صورت وجود پیش آمدگی در مستحدثات فوق الذكر فاصله في ما بين از پيش آمدگي مبناي محاسبه حريم مي باشد.
تبصره2 : پست گاز و برق با رعايت ضوابط ارگان های مربوطه، مي توانند بدون رعایت حريم بَرجلو احداث شوند.
تبصره3 : رعایت حداقل حریم (براي زمينهاي زير 1000مترمربع 3/5 متر و بالاي 1000 متربع 5 متر ) از پلاک همجوار برای احداث پیش تصفیه، سپتیک تانک و مخازن آب الزامی است.
تبصره4 : در قطعات بزرگ (قطعات با بر جلو و بر جانبی غیر متعارف) ، قطعات نامناسب از نظر شکل هندسی ؛ فاصله منتهی الیه ساختمان نگهبانی و اداری از سالن توليد ، انبار مسقف و روباز ، مخازن هوائی یا زمینی و تصفیه خانه ها برای اراضی تا 1000 متر مربع 3/5 متر و اراضی 1000 متر مربع به بالا 5 متر می باشد و در سایر قسمتها ( به شرط عدم وجود مستحدثات) تنها رعایت حریم تا دیوار بر جلو الزامی است.
-احداث سپتیک تانک فاضلاب و مخازن آب در حرایم،در صورتیکه سطح تمام شده پوشش آنها همسطح محوطه باشد وبا لحاظ اصول فنی و ایمنی بلامانع است.لیکن محل سازه سپتیک تانک و یا منبع بایستی از سایر کاربریهای مجاور قابل تمیز بوده و حدود آن مشخص گردد.​​​​​​​

قطعه زمین صنعتی با بر جلو و بر جانبی غیر متعارف​​​​​​​

-در صورتی که شهرک نزدیک فرودگاه بوده و ارتفاع ساختمان ، تأسیسات و یا دودکش آن بیشتر از 20 متر باشدطرف قرارداد موظف است با مراجعه به اداره فرود گاه موقعیت مربوط، موافقت فرودگاه را با ارتفاع مستحدثات اخذ و به شرکت شهرکهای استانی ارائه نماید و در صورتی که طبق تشخیص فرودگاه نیاز به نصب علائم وچراغ های مخصوص هوا نوردی باشد نسبت به نصب علائم وچراغ های مورد تأیید، طبق نظر مقامات فروردگاه اقدام نماید.
_ واحدهای صنعتی که دسترسی آنها از معابر با عرض 20 متر و کمتر تأمین می گردد می تواند جهت تسهیل در عبور و مرور، در صورت درخواست نسبت به عقب نشینی بَرجلو حداکثر تا 3 متر با زاویه 45 درجه (مطابق شکل زیر) در صورت تأیید معاونت فنی شرکت شهرکهای استانی اقدام نماید.​​​​​​​

عقب نشینی بَرجلو برای یک واحد صنعتی

عقب نشینی بَرجلو برای دو واحد صنعتی همجوار​​​​​​​

_حداكثر ميزان مجازپيش آمدگي آبچکان سالن تولید و انبار به داخل حريم 80 سانتی متر است مشروط به رعايت حداقل ارتفاع 5/50 متر از انتهاي پيش آمدگي بر جانب تا كف تمام شده بلامانع می باشد.در صورت عدم رعايت حداقل ارتفاع 5/50 متر رعايت حريم جانبي با محاسبه ابتداي (سر) پيش آمدگي تا داخل بر جانبي الزامي است.​​​​​​​

حداكثر ميزان مجاز پيش آمدگي آبچکان سالن تولید و انبار به داخل حريم

_ اجرای سکو با رعایت حرایم بلامانع می باشد.محاسبه حريم از لبه سكو تا برداخلي صورت مي پذيرد.​​​​​​​

_ایجاد هرگونه فضای سبز در حرایم ممنوع می باشد. (فاصله فی ما بین فضای سبز تا سالنها برای  زمین های زیر 1000 متر ؛ 3/5 متر و زمین  های بالای 1000 متر ؛ 5 متر می باشد)​​​​​​​

الگوی دیوار، ورودي و نما:
_ دیوارهای برهاي پشت و جانبي بین قطعات می بایست مطابق با حدود و مختصات تحویلی از مصالح بنايي به صورت توپُر به ارتفاع 2 متر اجرا شوند . ديوارهاي مجاور معابر باید به صورت مشبک به ارتفاع 2 متر شامل80 سانتی متر مصالح بنایی و 120 سانتی متر مابقی به صورت مشبک و نمای دیوارهای مشرف به گذر براساس طرح مصوب شرکت استانی به ترتیبی که داخل واحد قابل رویت باشد اجرا شوند.​​​​​​​

تبصره: در صورت اختلاف سطح زمین واحد صنعتی با گذر همجوار به تشخیص شرکت استانی ارتفاع دیوار متناسب با شیب گذر اجرا گردد.​​​​​​​

براساس آیین نامه های اجرایی مقررات ملی ساختمان ،حداکثر طول دیوارهای غیرسازه ای یا تیغه بین دو پشت بند عبارت است از 40 برابر ضخامت دیوار یا تیغه به شرطی که از 6 متر تجاوز نکند .پشت بند باید به ضخامتی حداقل معادل ضخامت دیوار و به طول حداقل یک ششم برابر فاصله بین دو پشت بند باشد.به جای پشت بند می توان از کلاف قائم نیز استفاده نمود.
_ در مواردی که قطعه زمین در محل تقاطع قرار گرفته باشد، گوشه برهایی از زمین که در تقاطع قرار می گیرد می بایستی مطابق نقشه تفکیکی و ضوابط مربوطه به صورت پخ یا قوس ساخته شود و نصب در  ورودی واحد صنعتی در پخ یا قوس مجاز نمی باشد.
_ جهت رعایت فضای بصری همگون ، نمای واحدهای صنعتی می بایست به تأیید شرکت استانی برسد.​​​​​​​

معابر و بخشهای عمومی:
 -هرگونه دخل و تصرف و ساخت و ساز خارج از محدوده واگذاری و تعرض به مشاعات عمومي و زمينهاي مجاور  ممنوع می باشد.
-استفاده از معابر عمومي اعم از خيابانها و پياده رو به منظور پاركينگ ،انبار، باسکول و احداث رمپ ممنوع مي باشد و طرف قرارداد موظف است متناسب با ميزان تردد وسايط نقليه سبك و سنگين، در داخل واحد خود شرايط ورود، خروج، پارك و توقف آنها را ضمن رعايت ضوابط و مقررات مربوطه فراهم نمايد.
-اجرای پل ورودی مقابل درب واحد صنعتی با هماهنگی شرکت استانی بر عهده واحد صنعتی می باشد.